一、前 言

(一)现代物流有关概念

物流是我国在80年代末从日本引进的外来语，时间很短，概念很新，而日本又是从美国引进的，美国则是在二次大战中，由一种模糊而有效的行为到战后逐渐才发展成了一个比较确切的理论化的物流定义。物流是指以满足客户的需求为目的，为提高原材料、在制品、制成品以及相关信息从供应到消费的流动和储存的效率而进行的计划、实施和控制的过程。物流活动的目的就是通过信息技术与运输手段，为制造商、供应商、零售商实现“零库存”的理想。物流产业是指以物流活动为共同点的行业群体。现代物流产业的构成包括四个主要行业：

1、物流基础行业：这个行业由各种不同的运输线路以及运输线路的交汇与节点所构成的系统。

2、第三方物流业：指由物流劳务的供方、需方之外的第三方去完成物流服务的物流运作方式，第三方就是指提供物流交易双方的部分或全部物流功能的外部服务提供者。

3、物流信息系统行业：这个行业提供物流系统软硬件，提供系统管理，是计算机系统技术和通信技术在物流领域的独特的组合。

4、货主物流：是自营物流，有可能部分从事第三方物流的活动。

物流功能性活动包括需求预测、订单处理、客户服务、分销配送、物料采购、存货控制、交通运输、仓库管理、工业包装、物资搬运、工厂和仓库或配送中心的选址、零配件和技术服务支持、退货处理、废弃物和废弃产品的回收处理等。把这些环节的功能要素集合成系统，进行一体化管理，实现物流联盟，是现代物流发展的新趋势，也是XX市XX大工业区XX出口加工区物流联盟建项目建设的首选方案。

(二)、大工业区物流建设概述

XX市XX大工业区XX出口加工区物流联盟(以下简称大工业区物流)计划选址于XX市XX大工业区XX出口加工区内，按照立足XX、辐射周边地区的规划定位，大工业区物流将以现有XX大工业区XX出口加工区内的工商企业为依托，联结XX各大生产企业、连锁商业、港口、铁路、机场等上游与下游流通过程而形成物流联盟网络，履盖广东“珠三角”乃至全国战略要点地区，联系国际著名物流企业，形成海、陆、空运相结合的多式联运的国际物流供应链和集散点，实现集装箱进出口快速集并、中转、分检、分送，从而在XX出口加工区内初步形成区内物流与区外物流结合，自营物流与外协物流结合的物流联盟产业。

大工业区物流将集加工、贸易、转口、仓储、金融、运输、服务、物流等诸多功能为一体，并在投资、关税、货物保税加工、货物存储、税收、外汇管理等方面实施优惠政策。对国际航运集团和物流跨国企业进驻XX出口加工区的项目，可率先实行《XX出口加工区若干规定》的各项优惠政策。

大工业区物流计划控制范围占地20平方公里，计划总投资3亿元，初期投资1亿元，主要用于建设(购置)物流基础设施及物流项目招商工作，物流联盟区内控制范围将分步建设，首期开发可分国内综合物流联盟(园区)和国际中转物流联盟(园区)两部分。 国内综合物流园区占地2平方公里，以市场信息、产品配送、现代仓储、多式联运、商品交易五位一体的物流联盟模式发展国内物流。国际中转物流园区占地1平方公里，以海、陆、空联运的模式发展国际物流，实现年配送量100亿元以上，略大于XX现有平湖物流基地，(详见附件1)。

大工业区物流将充分利用自身良好的物流产业环境，加快发展步伐，巩固和强化在行业中的竞争优势。以市场为导向，有计划地分步在全国战略要点地区建立自有的若干区域性大型物流联盟基地，各节点间通过先进的物流资讯系统联成有机的运作整体，以全面提升全国物流网络的操作能力。同时，以风险投资、参股合作、融资租赁、管理输出等多种不同的物流联盟(合作)方式，充分利用客户或合作伙伴固化在物流领域的物流设备、设施等存量资源，扩大物流市场份额，实现“低成本运营”的经营理念。同时，加大国际间的合作，争取在加入WTO后再上一个新台阶，主导物流市场。

(三)、大工业区物流建设的社会经济意义

1、满足当地物流需求 促进当地经济发展

XX大工业区XX出口加工区占地170万平方公里，区内现有工商企业30多家，外资在区内投资的企业也激剧增加，这些企业急需物流服务。大工业区物流正能直接满足日益增长的XX大工业区和XX出口加工区内工商企业对物流服务的需求。

由于XX大工业区XX出口加工区特殊的投资创业环境和政府优惠政策扶持，吸引了各路商家纷至踏来，进入区内投资创业的热潮将日益高涨;大工业区物流的建设将有力地促进XX大工业区XX出口加工区内工商企业的发展壮大。

其次大工业区物流所处特殊地理位置，彼邻XX最大的盐田港口，能满足国际和国内驻XX企业的物流服务需求，尽快建设和发展大工业区物流，对发展XX和XX的经济具有十分重要的意义。所以，加快外大工业区物流的建设，对实现XX市和XX区“十五”发展战略目标，迎接我国加入WTO后更加激烈的国际竞争和挑战，具有十分重要的现实意义。

2、提升核心竞争力 增创发展新优势

根据具有关资料预测表明，如果在“十五”期间，中国物流成本占GDP的比例降低到15%，每年将为全社会直接节省约2400亿元的物流成本。对处于经济发展前沿的XX市及XX区而言，如果把物流成本占GDP的比例降得更低，将为社会带来更为可观的经济效益，并能因降低成本而提高竞争力，因而增创发展新优势。

在国际上，物流产业被认为是国民经济或地区经济发展的动脉和基础产业;在我国现已加入WTO的新形势下，XX区域经济的发展也面临新的发展内机遇和挑战。一方面是我国进出日贸易和转口贸易量将大幅度增长;迫切需要开发新型的产业支柱，而根据XX大工业区XX出口加工区的现有资源条件条件，全力推进现代物流产业是新的产业开发的最合理选择。

二、大工业区物流发展商基本情况

XX大工业区开发管理公司作为大工业区物流发起人，是XX市政府直属的XX大工业区投资兴办的大型园区开发企业。公司注册资金一亿元人民币，总资产1.4亿元，以房地产开发为主业，以高科技丁业园区和生活配套为开发重点，以物流运输、物业管理、策划咨询、商务服务为配套。公司成立以来，先后开发了XX燕子岭榕园山庄、新世纪厂房等房地产项目近20万平方米，投资成立了硅峰软件同、海翔房地产公司、博纳光通讯园、大丁业区运输公司、大丁业区物业管理公司、智诲项目策划公司和巨泽咨询服务公司等8家二级企业.目前硅峰软件园已经有包括金。软件、北大方正等多家著名间同向以阶入园协议，园区建设正在进行中。可为大工业区物流建设提供土地、供电、供水、通讯、交通等资源和起动资金、并组织项目的工业设计、论证、报建、招商引资和市场拓展工作，以及为建设过程各环节工作提供强有力的支持，如资金、人才、技术、政策等资源条件。

三、大工业区物流项目方案设计(规划)

(一)、大工业区物流的环境分析

《XX市国民经济和社会发展“十五”计划纲要》将发展现代物流产业作为XX市经济发展的新的增长点之一;明确提出要建立开放的现代化物流网络体系，并将物流产业作为今后三大支柱产业之一予以重点扶持。在当现代物流还是作为一个概念在中国热炒时，XX已抢占先机，迈出坚实一步，海陆空立体交通运输网络通达八方，各类专业批发市场花开四面，多类物流园区建设如火如荼，电子信息平台已具雏形。1999年，XX市交通局、XX市投资管理公司先后邀请美国盖兰德咨询公司和日本佐川急便株式会社到深。这两家全球著名的交通运输专业咨询公司和著名物流企业，在对XX进行了多次考察后得出结论：XX在全球经济中起领先作用的条件已经具备，拥有优秀的环境资源。

1、XX物流产业规划情况

按照XX“十五”规划，XX的发展目标是：在大力发展两港运输的同时，建设好现代综合交通运输网(包括公路网、轨道交通网、铁路网等)和物流信息网两大平台，以及盐田港区、西部港区、笋岗、机场、龙华、平湖六大物流园区，加快现代化专业物流服务的发展，引进和建设一批大型物流配送中心，使两港运输与铁路公路运输、仓储、批发、配送等业务全面结合，把XX建设成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送为支撑的多层次综合性物流联盟城市。目前，XX现代物流业已经起步，第三方物流、配送中心正在迅速兴起。一批物流园区的建设已经启动或即将实施，一批传统仓储、运输企业利用XX立体化的交通条件以及信息化、网络化和供应链技术大力发展第三方物流，向现代物流企业转型，涌现出以招商局物流集团为代表的十多家专业物流企业，居全国同行前列。

《XX市现代物流业发展规划》实施方案也正在组织制定中。《规划》提出了XX现代物流业发展的主要目标：

(1)、形成规模优势，成为XX经济发展的支柱产业;

(2)、积极整合物流资源，实现物流系统战略性功能重组，完善综合性运输体系，构建促进高新技术产业带发展的现代物流支撑系统;

(3)、构筑物流信息平台，加速建设和完善XX国际集装箱多式联运 E DI服务中心，大力发展电子商务，构筑现代化全程电子物流网络;

(4)、以港强市，加快集装箱枢纽港和航空货运中心的建设;

(5)、建设大规模的采购和配送中心，发展连锁商业。

《规划》同时确定了XX重点建设的六大物流园区，形成以特区内西部港区、笋岗—清水河、东部港区为内圈层，特区外机场航空、龙华、平湖为外圈层的现代物流产业圈。六大园区定位清晰：

西部港区物流园区：综合性港口物流园区，发展集装箱和散杂货集散、中转、拆拼箱、组装加工等服务;

笋岗—清水河物流园区：城市消费性配送型物流园区，集专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交易于一体，建成区域性的专业市场、物流配送中心、采购中心和购物中心;

东部港区物流园区：国际货运枢纽型物流园区，以国际集装箱中转、仓储、拆拼、加工、海关查验为主要功能;

机场航空物流园：国际、国内航空货运中心。依托国际知名的航空公司，开展国际货运代理，为XX的高新技术企业提供服务;

龙华物流园区：陆路口岸物流园区，主要功能为出入境集装箱接驳、物流中心和配送、进出口货物代理、集装箱还箱点等，可以说是陆路口岸的延伸。

平湖物流园区：陆路转运枢纽型物流园区，依托铁路，作为发展公铁联运、海铁联运的中转功能物流基地，同时也作为经铁路运进XX的消费性物资的集中供配货点。

2、大工业区物流发展的基础设施

在XX建设和发展物流产业的优势可谓得天独厚。它背靠珠三角，毗邻香港，地理位置十分优越。盐田、蛇口、赤湾等三大集装箱港区水深条件良好，可停泊世界上最大的集装箱班轮。去年，XX港集装箱吞吐量已跻身全球第11位。公路已经形成以高速公路为骨干，以海港、空港、铁路、公路及陆路口岸为接点的高效运输网络，而平盐、平南铁路又分别将XX东、西港区与京广、京九两个全国铁路大动脉相连接。

随着美国联邦快递来深开辟国际货运班线以及南航货运区内选址XX，一个大型航空货运区内已初具规模。“大交通”的管理体制，使多种运输方式合理布局，纵横交错，互相衔接，大大缩短了XX与世界的距离。加上珠三角大市场中占全国生产总值约10%的产品，进出口额占全国1/3的条件，XX称得上是发展物流业的一流城市。

此外，遍布全市的400多个GSM基站、800兆无线集群通及ATM宽带骨干网、ADSL宽带接入网等的相继建成，为现代物流企业实现快速准时的运输，货物跟踪服务，科学制定运输计划提供了有效的硬件技术环境。规划，从概念到操作许多业内专家对XX物流发展规划的缜密和实际可操作性表示赞赏。

按照“十五”规划，XX的发展目标是：在大力发展两港运输的同时，建设好现代综合交通运输网(包括公路网、轨道交通网、铁路网等)和物流信息网两大平台，加快现代化专业物流服务的发展，引进和建设一批大型物流配送中心，使两港运输与铁路公路运输、仓储、批发、配送等业务全面结合，把XX建设成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送为支撑的多层次综合性物流联盟城市。

盐田港位于XX市东部，东与大、小梅沙毗邻，西接沙头角，南与香港九龙半岛隔海相望，北靠横岗、XX工业区。以盐田港为中心，近百公里的半径范围函盖了香港、澳门、广州和珠江三角洲所有的新兴城市和最发达地区。这里交通便捷，陆路至XX市中心10公里，至香港粉岭13公里，疏港公路连接本地区主要公路干线;疏港铁路连接港区和京广、京九铁路干线;水路至香港维多利亚港53海里。港区海面宽阔，水深浪小，淤积少，大型船舶可以自由进出及锚泊，是我国少有的天然良港。

XX盐田港集团有限公司受XX市人民政府的委托，负责统一规划、统一建设、统一经营、统一管理盐田港区及其后方开发区。盐田港集团有限公司是独立的经济实体，拥有1家上市公司，13家直属企业，5家内联企业，4家中外合资企业。截止1997年底总资产达85亿元，净资产达48.8亿元，分别比上年增长495和53.4%。经营范围涉及港口、铁路、公路、隧道、汽车运输、房地产、商贸、物业管理、保税仓储、海运、输驳、供水、工程监理、船舶修理、广告、森林开发等十多个领域。

盐田港建设的目标是“一港一城一区”。其总体规划是：

?建设万吨级泊位50个以上，全部建成后盐田港将成为以集装箱中转为主体的多功能综合性港口，年处理集装箱能力将达9000万标箱左右，包括散杂货，年吞吐能力可达1亿吨至1.2亿吨。

?开发港区后方陆域30平方公里左右，兴建与港口相配套的各种设置，逐步形成集航运、仓储、工业、商贸、金融、旅游、信息、商住于一体的现代化国际性的港口卫星城。

3、大工业区物流发展的政策优势

从中央政府部门到地方各级政府，已充分认识到物流业在现代经济中的重要地位和作用。近年来，工业生产部门、内贸和外贸部门、交通运输部门，都加大了发展现代物流的工作力度，纷纷举办学习班、研讨会，组织人员到国外培训考察，指导所属行业企业向现代物流方向发展。据了解，山东、上海、北京、XX、青岛、长春等许多地方政府，已将现代物流业列为政府支持发展的重点产业和新的经济增长点。山东省通过一年多时间的宣传和探索，现已在不同类型的企业中开始启动“优化企业物流管理”试点工作。

XX出口加工区是2000年4月经国务院批准成立的151个出口加工区之一，她尤如一颗璀灿的明珠，镶嵌在XX市XX大工业区内，面积3平方公里。根据加工区的发展需要，经国务院批准，可扩大用地范围。她的周围具有广阔的发展空间。

在刚刚结束的中国共产党XX市第三次代表大会上，广东省委副书记、XX市委书记张高丽再次强调要加快物流产业的发展，把XX建设成区域性物流中心。

张高丽书记在题为《增创新优势 更上一层楼 率先基本实现社会主义现代化》的大会报告中指出：要充分发挥海、陆、空立体交通网络的功能，基本建成以现代综合交通体系为主的运输平台、以邮电通讯及网络技术为主的信息平台，将XX港建成我国综合运输体系中的主枢纽港，跻身世界集装箱大港前列。以航空货运为新的经济增长点，使XX空港初步成为华南地区国际航空货运枢纽港。大力发展电子商务、全程物流服务，加强各类专业市场和物流基地建设，提高对周边区域的配送能力，增强对国内外市场的辐射功能，建立与市场经济相适应的物流机制，大幅度提升XX物流产业的优势。 张高丽书记要求，在今后的五年里，XX区要稳定提升加工贸易，发展“三高”农业。成为高新技术产品出口加工基地，物流配送基地和海滨旅游渡假基地。

为提高办事效率，XX市政府成立了XX市XX大工业区、XX出口加工区管理委员会，行使市一级经济管理权限。《XX出口加工区若干规定》已经公布实施，标志着出口加工区将以最高的工作效率，最优质的服精，最简便的手续，最优惠的条件迎接您的加盟。

XX出口加工区隔离设施及海关监管设施全部按照海关总署的要求建设。设有层达9.l公里铜板围网、闸口、查检场、闭路电视监控系统等。区内道路纵横宽阔，且水电管网齐全，光纤电缆、宽带传输网络铺设完成。一个电子化智能型的现代化工业园区展现在我们眼前。出口加工区，至今已有6家国际知名企案相继签约落户，投资总额达十几亿美元，这将为大工业区物流建设提供了十分优越的政策环境及丰富物流资源。

同时，XX市委、市政府也在紧锣密鼓地制定相关的优惠政策，吸引中外企业投身物流业。自去年以来，全球著名跨国物流公司也趋之若鹜，纷至沓来。在配送方面较有影响的CIRCLE公司将于年内在深设立办事处。世界第二大航空表速递公司DHL已完成前期调研工作，其亚太分驳中心是否迁到XX，有望近期揭晓。货运量名列世界第三的日本近铁集团负责人日前也表示，将以XX为重点，建设面向整个华南地区的物流区内;世界最大的船公司之一马士基公司也以XX为区内，开始涉及第三方物流业。XX物流业具有优越的资源条件和发展前景。

4、大工业区物流资发展的资源条件

XX市已明确将现代物流业作为实现跨世纪经济发展目标的三大支柱产业之一 。“十五”期间，XX将规划建设23个大型物流项目，借此撑起现代物流中心。这些项目建成后，可以加速港口、公路、铁路的货运发展，加快物流配送中心的建设，促进批发市场的升级和仓储业的转型，加强转口贸易体系的建设，提高物流信息化和网络化水平。这23个项目总投资估算229.75亿元，“十五”期间拟安排投资219.98亿元，主要集中在公路、港口、商贸等领域。

根据计划蓝图，XX市将建立适应经济社会发展需要的现代化综合运输体系，形成以XX特区为中心，以客运中心和物流中心为交通枢纽，公路、铁路、水运、航空和城市交通等多种运输方式分工协作、有机衔接、内外交通发达畅通的综合运输网络。XX港将成为现代化国际集装箱枢纽港。为实现上述目标，我市将建设盐田港集装箱码头三期工程、蛇口集装箱码头二期与三期工程等7个重大项目，总投资估算126.24亿元，“十五”期间拟安排投资126.24亿元。这批项目的建成启用，可望搭建起货运现代化、客运高效化、企业运营集约化，适合现代物流业需要的综合运输平台。

同时，XX市将在“十五”期间投资建设全程物流网络等两个重大物流信息网络项目，该重点项目均由全程物流(XX)有限公司承建，总投资估算11.2亿元，“十五”期间拟安排投资7.2亿元。通过构筑物流商品信息系统、 EDI系统和交通信息服务专网系统等，建立起物流信息网络平台，推动我市物流中心城市建设。

为了给现代物流业的发展提供硬件支撑，XX还将在“十五”期间加大物流基地及批发市场的建设力度，规划建设13个重大项目，总投资估算92.31亿元，“十五”期间拟安排投资86.54亿元。主要项目有：平湖物流基地、XX市华南国际集装箱联运中心、西部港区物流基地、航空城物流基地、XX市新城市购物中心、XX市蛇口渔产品批发交易市场等。

5、大工业区物流发展的市场前景

在我国第三方物流业尚处于起步阶段。据1999年中国仓储协会对家电、电子、日化、食品等行业的450家大中型企业的调查，目前工业企业的物流几乎全部由企业自理的占26%，全部委托第三方代理的占5.2%，自理与委托相结合的占6S，8%。在被调查的企业中，有45.3%的企业正在寻找新的物流代理商，其中又有75%的企业欲选择新型物流公司。据统计，1997年我国物流总成本约相当于GDP的16.7%。而同期的美国为10.5%，欧洲为12.02%。这说明我国物流产业发展的空间相当大，市场己孕育了对第三方物流以及能为第三方物流服务企业提供支撑的物流园区的需求。

根据有关专家的市场分析和预测， 1999年以来，XX市零售业呈现出快速发展的势头，在2000年全市社会消费的529亿元零售总额当中，就有近80%的商品需要从外省市(主要集中在珠江三角洲地区)组织。同时，随着人人乐、新一佳、万佳等大型连锁商业向特区外扩张，每年从XX向外省市直接配送的商品总额也在不断地增长。据有关统计资料表明：XX现有连锁商业配送需求分别为：万佳100亿元、顺电40亿元、人人乐30亿元、民润农产品30亿元、两个分拨中心合计50亿元，总配送需求达250亿元，占全市商业配送市场份额的38.46%。按每年平均15%的增幅;同时，世界第一大零售连锁集团——美国沃尔玛已在XX福田保税区设立的全球采购中心，这标志着沃尔玛全球采购中心正式落户XX。据沃尔玛中国有限公司有关负责人透露，沃尔玛集团将以此为基地，再向世界延伸20个采购据点。目前沃尔玛已在XX设立了6家连锁分店。沃尔玛在中国的采购额以每年20%的速度递增，中国已经成为沃尔玛全球最大的供应国之一。据统计，去年沃尔玛采购中国产品总额已超过100亿美元，其中95%以上来自XX本地，其全球销售额以每年200亿美元的速度增长，国内处大型连锁商业的这种发展势态，必将为XX物流产业重造了前所未有的发展机遇。

6、入世给物流发展带来机会

随着中国迈入世贸组织的门槛，中国经济和国际经济全面接轨。在全球化的市场环境下，中国物流业也将进入一个崭新的发展时期。国大量国外物流企业进入我国，不仅为实现优质、便利、完善及高效的物流业服务引进了竞争机制;同时，国内物流企业通过提高自身的管理水平、服务质量和竞争力，为其进入国际市场奠定了良好的基础。激烈的竞争将有助于我国整体物流水平的提高，中国的制造商、物流商、零售商最终会携手推动中国的物流业达到成熟市场所具有的效率和效益。

中国“入世”后，海外物流企业将虎视眈眈瞄准中国的物流市场，这一方面将给中国物流业带来巨大的冲击;另一方面，也将加速中国物流业的整合，加快强强联合的步伐，打造中国自己的具有竞争力的物流企业。 国际物流企业将利用自己在资金、管理、人才等方面的优势，参与中国本土物流的建设与发展，在中国各主要的经济中心建立相应的配送中心，并以此向周边辐射形成网络，同时着手建立覆盖全中国的运输体系，这也客观上促进了中国物流业的发展。

(二)、大工业区物流园区的地址选择

大工业区物流计划选址于XX大工业区XX出口加工区内， 该处地理位置优越，彼邻惠州，“三通一平”已完成，远看青山环抱，近处荔林飘香，交通纵横有序，道路系级已形成“三横三纵’城市道路骨架，路宽30-80米不等，直通深广、深惠、深汕高速公路，前往XX的口岸、港口、机场以及广深铁路沿站近其方便。出口加工区距XX宝安国际机场60公里至盐田国际集装箱港口、广深铁路编组站均约25公里，距离文锦渡、罗湖、皇岗等口岸约40公里，深(圳)汕(头)高速公路擦肩而过，一级公路穿行其间。基础设施完善。区内主干道全部建成，地下管道铺设完毕，光纤电缆，宽频网络智能信息化工业区已初具规模。

区内电力、水源资源充足。除原有坪山、坑梓电网供电之外，又规划建老大屋110KV变电站一座，装接容量3 X 50000KVA。东有大亚湾核电站，南有XX液化天然氮接收站。食用供水水质优良，周边有水厂5座，总供水规模为14.4万吨/日，可供园区用水6万吨/日。松子坑水库与西枝江引水工程相连后，年供水量可提高10倍。

通讯网络配置充裕，规划邮电支局装机6万门，现有装机容量3000门。电讯设备以程控化、数字化、微波传输系统为主体，光纤电缆、宽频网络等现代化通讯条件优越。

生活配套齐全。规划了两面三刀个生活配套区，面积的3平方公里。目前，一座功能齐全的、集饮食、住宿、娱尔于一体的通讯网正在建设中。

排水雨、排污系统完善。出口加工区标高基本处于45—50米之间，且排洪与截洪

系较已经建设完成，不会有洪涝之灾，污水由各级支管汇集后，由干管输入污水处理厂。

大工业区物流选取址完全满足物流产业建设和发展的需要，并在国土、城市规划中留有广阔的发展空间。

(三)、大工业区物流发展的目标定位

在机遇与挑战并存的前提下，大工业区物流可考虑采用自营(用)物流型式起步，分步实现公共型物流联盟，其目标定位具有前瞻性。

1、要瞄准世界一流，紧跟时代要求，以超前的眼光，开阔的思路，高规格的规划，把大工业区物流建设成为南中国最大的物流基地。

2、要有计划、有步骤、有重点地实施大工业区物流的规划布局，以统一规划、分步实施、整体推进为原则，逐步完善大工业区物流的基础设施和专业市场的建设。

3、要围绕现代仓储、多式联运、配送加工、市场批发、电子商务、集装箱处理等各项现代物流功能，大力开展向外招商引资。在未来五年内，大幅度提升大工业区物流产业的优势。

4、积极探索和研究建立与市场经济相适应的物流机制和物流政策，为现代物流中心提供更好的服务。物流的流量和流向将取决于进入XX出口加工区的物流企业的数量、规模、所从事的分拨货物种类和物流路径。因此物流的规模存在很大的变量，更多的需要定性前瞻。

最后建设成为公共型物流联盟企业，通过招商引进物流企业，联结XX各大生产制造商、连锁商业、港口、铁路、机场等上游与下游流通过程而形成物流联盟网络，履盖广东“珠三角”乃至全国战略要点地区，联系国际著名物流企业，形成海、陆、空运相结合的多式联运的国际物流供应链和集散点，实现集装箱进出口快速集并、中转、分检、分送，从而在XX出口加工区内初步形成了、区内物流与区外物流结合，自营物流与外协物流结合的物流联盟产业。

大工业区物流将集加工、贸易、转口、仓储、金融、运输、服务、物流等诸多功能为一体，并在投资、关税、货物保税加工、货物存储、税收、外汇管理等方面实施优惠政策。对国际航运集团和物流跨国企业进驻XX出口加工区的项目，可率先实行《XX出口加工区若干规定》的各项优惠政策。在建设上首先要注意时效观念，必须抓紧建设并迅速形成规模，吸引物流集聚;其次要高起点、高标准建设有关的公共设施、形成特色功能和优质服务，以此弥补创办初期各方面条件的局部缺陷，积极拓展客户，巩固货源、稳定和扩大进入区内的物流企业，提高的自身的核心竞争能力。

根据大工业区物流产业定位及功能设计，大工业区物流产业的发展目标可确定为：在今后5-10年，在投入近100亿人民币，近期投入启动资金1-3亿元，构建三个物流平台(物流设施平台、物流信息平台、物流政策平台)，重点在XX出口加工区的基础上建设大工业区物流联盟园区，同时逐步提升大工业区物流园区的容量，用十年时间把外大工业区物流建成我国华南地区采购中心及现代国际物流基地。

1、具体目标定位

初期投资规模5000-10000万元，占地范围约1万平方公里，建筑面积2.38万平方米，仓储面积1-2万平方米，并将长期分步计划拟定为：

?在2001年至2005年期间，引进5家世界著名船公司、10家世界著名物流公司及50家跨国公司自营物流企业(分拨中心)，物流产业增加值年均增长率达到 50%。到 2005年建成2万平方米仓储面积，物流量达到200万吨，集装箱处理量占XX港区集装箱吞吐量的20%左右;

?在2006年至2010年期间，引进10家世界著名船公司、20家世界著名大型物流公司及200家跨国公司自营物流企业(分拨中心)，物流产业增加值年均增长率达到30%。到2010年建成6万平方米仓储面积，物流量达到500万吨，集装箱处理量占XX港区集装箱吞吐量的30%左右;

2、产业规模定位

一、仓储 2005年 2010年

l、销售(经营)收入(千元) 35950.18 107850.54

2、仓储面积(平方米) 20000.00 60000.00

3、仓储出租总收入(千元) 8592.98 25778.94

4、仓储货物存放量(吨) 6116083 18350.49

5、期末资产总值(千元) 76320.04 228960.12

6、固定资产原值(千元) 20138.07 60414.21

二、运输

1、销售(经营)收入(千元) 1720.51 5161.53

2、期末资产总值(千元) 3134.99 9404.93

3、固定资产原值(千元) 321.66 964.98

三、贸易分拨

1、销售(经营)收入(干元) 57426.13 172278.39

3、期末资产总值(千元) 61476.00 184428.02

4、固定资产原值(千元) 32275.64 96826.92

3、产业贡献定位

在XX大工业区XX出口加工区的经济发展中，物流产业的经济贡献度在2005年前上升至40%-50%，2010年达到50%-60%

4、内部功能结构定位

大工业区物流联盟内部功能结构度应发展成为3：3：3：l，即：以仓储为基础的分拨贸易、以物流一体化的综合物流服务、物流增值对出口加工区物流产业的贡献度各占30%，其他物流相关产业的贡献度为10%。

(四)、大工业区物流功能与需求设计

大工业区物流其功能目标是最大限度地满足客户需求。客户包括：从事第三方物流的公司，内、外资企业，商业贸易公司、运输公司、代理公司、仓储公司、银行、检验、保险公司等及其延伸的各种物流业务公司，其初步设计可以考虑具备如下一些基本功能：

1、运输服务功能

大工业区物流需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，具有竞争优势的物流联盟不只是一个点，而是一个覆盖国内和国际的网络，因此，首先应该负责为客户选择满足客户需要的运输方式，然后具体组织网络内部的运输作业，在规定的时间内将客户的商品运抵目的地，除了在交货点交货需要客户配合外，整个运输过程，包括最后的市内配送都应由物流联盟负责组织，以尽可能方便客户。现代的运输需求就是这样。

2. 储存服务功能

物流联盟需要有仓储设施，但客户需要的不是在物流联盟储存商品，而是要通过仓储环节保证市场分销活动的开展，同时尽可能降低库存占用的资金，减少储存成本，因此，公共型物流联盟需要配备高效率的分装、传送、储存设备。

3. 装卸搬运功能

这是为了加快商品在物流联盟内的流通速度必须具备的功能，公共型的物流联盟应该配备专业化的装载、卸载、提升、运送等装卸搬运机械，以提高装卸搬运作业效率，减少作业对商品造成的损毁。

4. 包装服务功能

物流联盟的包装作业目的不是要改变商品的销售包装，而在于通过对销售包装进行组合、拼配、加固、形成适于物流和配送的组合包装单元。

5. 流通加工功能

主要目的是方便生产或销售，公共物流联盟常常与固定的制造商或分销商进行长期合作，为制造商或分销商完成一定的加工作业。物流联盟必须具备的基本加工职能有贴标签、制作并粘贴条形码等。

6. 物流信息处理功能

由于物流联盟现在已经离不开计算机，因此将在各个物流环节的各种物流作业中产生的物流信息进行实时采集、分析、传递，并向货主提供各种作业明细信息及咨询信息，这对现代物流联盟发展是相当重要的。通过构造公用信息平台，适应物流产业进步和提供多样化物流服务的要求：通过信息技术对物流系统资源整合提供支撑，促进口岸机构、银行保险金融系统、交通运输系统协同工作及协同经营机制的建立;通过信息手段，强化政府对物流产业的宏观管理与调控，支持物流 产业的规范化管理。

7. 物流结算功能

物流联盟的结算功能是物流联盟对物流功能的一种延伸，物流联盟的结算不仅仅是物流费用的结算，在从事代理、配送的情况下，物流联盟还要替货主向收货人结算货款等。

8.需求预测功能

公共型物流联盟经常负责根据物流联盟商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。

9. 物流系统设计咨询功能

公共型物流联盟要充当货主的物流专家，因而必须为货主设计物流系统，代替货主选择和评价运输商、仓储商及其他物流服务供应商。国内有些专业物流公司正在进行这项尝试，这是一项增加价值、增加公共物流联盟的竞争力的服务。

10. 物流教育与培训功能

物流联盟的运作需要货主的支持与理解，通过向货主提供物流培训服务，可以培养货主与物流联盟经营管理者的认同感，可以提高货主的物流管理水平，可以将物流联盟经营管理者的要求传达给货主，也便于确立物流作业标准。

除此之外，参照国内外先进物流企业的做法，大工业区物流还应设置如下一些管理方面的增值功能，也就是充分利用XX出口加工区的特殊政策，为了增强区内物流联盟的竞争力，落实政府对物流产业的实质性支持，物流贸易自由性功能上求得新的突破：

?是改革国际物流企业进入区内的审批制度，将审批制度改为报备制度，形成物流企业快速注册，进出自由的良好政策环境;

?简化通关手续和监管模式，包括延伸海关预报关的范围;小批量物流实行先行过关，然后集中报关的方式;实行物流货物免检和优先通过;对境内境外之间的物流，实行抽查制度和快速放行，不搞普遍查验;

?对进入区内的物流企业实行“信得过”信誉制度，对“信得过”物流企业的出入关货物给予免检忧惠待遇，取消进、出区内确认，以避免回确认导致的时间延误，减少企业运作成本，并便于“异地报关”的实际操作;

?与国际接轨，对国际物流企业完全开放外贸和运输代理市场，能自由行使进出日权、海运代理权和空运代理权、报关权等;

?放宽对国际物流企业在购汇额度上的控制。

(五)、大工业区物流的主要设施规划

为保证了物流联盟区内的各类业务(金融、保险、贸易、商业、制造业、工业、运输、港口、仓储、一关三检、各类代理和信息)的正常开展，使活跃在我国产业界的五条物流体系(以海洋运输为代表的运输物流体系、以商品加工和配送为代表的仓储物流体系、以服务型竞争战略为代表的制造商物流体系、以海空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的配送物流体系)，在大工业区物流园区内得到整合和协调。拟计划大工业区物流园区总体规划布局原则如下：

1、园区地面积利用原则

园区平面布置应以产业发展规划为基础，合理利用上地资源，合理分区。总体上，以招商为主，自营为辅。在经营总面积中，招商面积占70%，主要用于批租或提供可租用的物流服务公用设施，如仓库、堆场等;自营面积占20%，主要用作物流综合开发;公共服务设施(包括口岸机构服务中心、公用商务楼、查验场地等)占经营总面积的 10%。

在经营性设施中，应根据危险品和冷冻品物流的需求，开辟专门集中经营的区域，并用绿化带予以隔离。

2、物流基础设施布局原则

物流基础设施是指为各类企业提供综合服务和管理的公共设施，其中包括园区办公大楼，海关查验场地，公用停车场，道路，商务用楼(如银行、保险、邮政);消防设备;加油站等。

形态规划布局平面布置形式应充分利用地形条件，有效利用现在的土地面积。区内各类基础设施的布局应考虑充分利用空间，如商务大楼宜采用高层。

基础设施如查验场地等，宜采用集中布置形式，以便综合管理服务;查验场地应靠近大门。

园区平面布置可采用中心对称(或圆形式)分布、中间两翼形式分布还是直线形式分布，主要取决于区内车流和物流的流动畅通，并要与道路、大门协调布置。

区内经营总面积中20%左右的自营区域拟与基础设施区域紧密相连，便于相互调剂使用。

在危险品物流专门区域内，应配置足够的消防设备。

3、道路布局原则

区内道路可分为进出通道、内部道路、绿色通道三类。

进出通道：是区内与城市道路联接的道路。进出通道应考虑与外环线的直接连接，加快车辆通达;同时要建设与公路货运站和铁路货运站的连接道路。进出通道的路面宽度，应充分考虑集装箱卡车的进出密度需要。

内部道路：一般分为主干道、次干道和支道。主干道是区内连接主要出入口的道路;次干道是商用建筑物、仓库、场地之间的道路;支道是车辆、行人均较少的道路。各类道路的布置要以车辆在区内内的通达性、快速性和行使路线尽量不交叉重复为原则。

绿色通道：是区内与XX港区直接连通的道路。需单独布置;布置要尽量靠近现有的XX区通道日，并与之直接相连接。

4、园区大门布局原则

园区大门要与区内外交通网络相适应，大门的选择还要考虑区内外交通流量，大门日与区内交通道路衔接要注意安全需求，并留有一定的衔接距离。

大门设计宜参照集装箱大门的设计规范，并需要检验集装箱和办理集装箱进出日的各种设施。

5、园区布局的有关问题探讨

?园区内是否要设立公路货运站

国外许多物流园区或物流园区一般都是建立在公路货运站的基础之上，只有公路运输才能最终实现门到门运输。

在区内内设置公路货运站，其优点是，便于区内的物流畅通便捷，方便业主，并与公路物流建设融合在一起;缺点是，会在寸土如金的园区内占去很大的地块，从开发成本上不是很合算。

在区内外紧邻处设置公路货运站，同时该货运站在区内的业务大楼设立办理窗口，其优点是，不占用区内土地，可提高区内的开发价值。

?物流园区内要不要建铁路专用线

国际物流将更多地使用海铁联运方式。XX平湖物流园区与XX东西两个港群均有铁路专用线相连。考虑近期内海铁联运的物流数量不会很多，园区可以不考虑建设铁路专用线。但从发展趋势看，应在物流园区长远发展规划内将铁路专用线从港口延伸到园区内。

6、大工业区物流主要设施建设规模

?物流园区的主要公共设施

根据大工业区物流园区的功能与服务需求，其主要公共设施应包括：

(1)物流园区管理中心。主要供物流园区的行政管理机构、信息处理中心、后勤服务机构、进驻物流园区的业务咨询、洽谈、手续办理等单位办公使用。

(2)口岸机构服务中心。主要供海关、检验检疫机构进驻物流园区进行集中办公使用。

(3)物流园区商务大楼。主要供进入区内的物流企业、或注册在区内外的物流企业的办事机构、分支机构进行业务办公。大楼内应设有业务公证派出机构、银行、资信机构、举行业务讲座或交流的会议中心，提供较大规模业务洽谈的公共业务洽谈室，以及用餐服务设施。

(4)建成后供出租用的物流仓库。主要供小型物流企业堆存货物，提供仓储配送服务。

(5)已平整的可供业主自行建设仓库或其他物流设施的基础场地。

(6)自营物流设施。

(7)大型停车场和停车库。

(8)消防设施、加油站、清洗站、维修保养厂。

?主要公共设施建设规模

本着从功能需要出发，按精简高效的原则设计，上述各部分设施的规模需求大致初步设想如下：

(1)物流园区管理中心，建筑面积5000平方米。

( 2) 行政管理机构办公用房：3000平方米;

(3)信息处理中心：1000平方米

(4)后勤服务机构：1000平方米;

(5)日岸机构服务中心，建筑面积2800平方米。

(6)物流园区商务大楼，6000平方米

(7)物流企业办公场所，以吸引50家左右物流企业或其它办事机构、分支机构进驻，平均每家企业办公用房50平方米，需要建筑面积2500平方米;

(8)银行、资信、保险、邮政、税收等机构1000平方米;

(9)用餐服务设施600平方米。

(10)大厅、卫生、电梯等设施1000平方米。

以上所述管理中心、日岸服务中心、商务大楼合计面积2.39万平方米，拟建造一栋大楼为宜。

(11)建成后供出租用的物流仓库，面积1-2万平方米。

这类仓库的单体不必太大，主要供出租给中小型物流企业经营。

(12)海关查验场地，面积3万平方米左右。

拟建在口岸机构服务中心紧邻处，与20%自营地块相接，以适应经营规模扩大后的需求。

(13)己平整的可供业主自行建设仓库或其他物流设施的基础场地。

物流园区拟引进5-10家国际著名物流企业。根据国外企业开办的物流中心或配送中心的规模，每一企业的用地需求一般在6-10万平方米，地块形状一般长、宽比例为5：2，故在区内招租区域的道路网络的设计时应充分考虑这一特点。

(14)大型停车场和停车库4300平方米。

按50家物流及其相关企业框算，以平均每家3辆轿车计，合计150辆轿车，平均每辆轿车需停车位7平方米，总停车位约1050平方米;以平均每2家企业拥有1辆自备小型货车计，合计25辆自备小型货车，每辆自备小型货车需停车位10平方米，总停车位250平方米。另加管理、日岸、服务、外来联系业务、运输装卸货物的停车位3000平方米。

(15)维修保养厂、加油站、清洗站等设施，500平方米。

(六)、大工业区物流的发展战略

随着中国加入WTO的到来，为迎接21世纪物流业的挑战，XX物业应积极研究对策，制定新世纪大工业区物流的发展战略。

1、观念领先战略

企业的发展，离不开观念的更新。要在中国乃至世界物流业中赢得领先地位，首先要在观念上领先。大工业区物流将投入相当资金创办一流的物流学校和一流的物流研究中心，通过广泛的物流研究与学术交流，深入揭示物流理论的深刻内涵，研究现代物流运作模式，改革和更新物流理念，并指导物流实践，“用一流的观念，创造一流的物流服务。”

2、科技支持战略

21世纪是知识和科技的时代，专业经、细致化、科学化的物流知识将成为客户物流体系改革、整合、规划和设计的重要依据，现代科学技术如各种条码技术、自动识别技术、自动分拣技术、卫星定位技术等将成为物流运作的重要工具，“知识化和科技化物流”将成为宝供服务的主要特征。

3、服务创新战略

一方面，引导物流服务朝综合化、一体化方向发展，把物流诸多环节、服务类型进行系统整合，将不同货运公司、仓储公司以及社会资源进行物流资料整合，为客户提供一种具有长期的、专业的、综合的高效物流服务。另一方面，适应21世纪个性化消费和个性化服务的需要，改变传统企业的单一成本竞争策略为差异型、个性化的物流特色服务原则。

4、人才效益战略

公司将遵循发挥“以人为本”的经营理念，突出“人才效益”优势，广泛汇集和吸引一批包括教授、博士、硕士在内的高层次专业人才，提供科技化、现代化的优质高效的物流服务。未来公司的管理人员，要不百分之百具有本科或硕士以上学历。公司内部严格贯彻执行完善的培训和激励制度，不断增强企业的凝聚力，吸引和留住优秀人才。选拔、晋升和奖励工作成绩显著的员工，将公司利益与个人发展紧密结合，建设一支灵活精干、协作高效的知识型人才队伍。

5、 联盟发展战略

强调在供应链的诸节点之间植入“优势互补、利益共享”的共生关系，实施企业联盟化战略。大工业区物流将在其他第三方物流企业、客户服务群、相关行业之间广泛寻找战略合作伙伴，通过联盟的力量获得竞争优势。

总之，21世纪的XX物业将凭借规模经营优势、专业化优势、知识人才优势和个性化服务优势，有效地为客户节省投资和费用，减少库存、降低风险，提供增值服务，使企业集中精力于主业，增强核心竞争力，全面提升企业形象，从而成为客户获得竞争优势的重要战略伙伴。

(七)、大工业区物流建设的产业政策

为加快大工业区物流的建设，建议重视对物流产业的政策扶持，鼓励境内外物流企业进入区内从事高新技术项目开发和物流产业建设。物流业发展所带来的主要是社会效益，政府给予政策扶植是通行的做法。产业政策是指政府根据产业发展规律的客观要求，综合运用经济手段、法律手段以及必要的行政手段，调整产业结构，以实现社会资源的最优配置，推动整个产业持续、稳定、健康发展的政策体系。 可协同当地政府有关部门拟制定如下物流产业配套政策：

1、国土优惠政策

1、在项目建设初期，对在物流联盟区内经营仓储、配送和集装箱业务的先进技术企业，可试行土地年租制，承租方在头年首期先交总租金的30%，余下的70%按5年、最长不超过8年分摊缴纳。

2、在项目启动初期对市场开发企业实行临时用地政策，减半收取土地租金，租期一般为3年，须续期的，在规划等条件许可的情况下，可简化程序，特事特办，尽快办理手续。

3、 在项目发展中、后期，实行土地公开招标拍卖，将卖地的款项设立大工业区物流国土开发专项基金，实行专款专用，专门用于区内基础设施建设。

4、 在区内的开发企业一次性缴纳地价的，可给予10%的地价优惠。

5、 利用国土资源有选择地鼓励带资开发建设物流基础设施和开发大型物流市场。

2、税收优惠政策

1、 企业所得税： 根据XX市特区企业(内资和外资企业)和XX出口加工区税收优惠政策，对区内物流企业的所得税实行以下优惠：

● 经营期十年以上的交通运输(不包括客运)、集装箱加工修理、加工包装、建材(含混凝土搅拌)等生产性行业，第一年和第二年免缴企业所得税。第三年至第五年减半交纳企业所得税。

● 经营的减免税期满后，对经市科技局确定为先进技术企业的，减半征税期可申请延长三年。

● 在从事仓储、配送、商贸等服务性行业，投资超过500万美元或2000万元人民币、经营期十年以上的，从获利年度起，第一年免缴企业所得税，第二、第三年减半缴纳企业所得税。

(4) 对投资500万美元或2000万人民币以上、经营十年以上的物流企业，可实行企业所得税先征后返，第一年和第二年企业所得税返还全部，第三年至第五年返还50%企业所得税。

(5) 对新办的商贸性企业，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或减免企业所得税一年。

2、 城市维护建设税和房产税 以实际缴纳的营业税、增征税、消费税的税额计征，税率为1%;纳税单位新建或购置的新建房屋，自建成或购置之日起免纳房产税3年。

3、 政府提供融资服务 对采用先进技术的仓储、配送、多式联运(含集装箱处理)并对大工业区物流具有重要意义的项目，经区内有关部门审核确认，区政府可采取以存引贷的方式，帮助企业贷款或提供其他融资服务。

3、工商优惠政策

对物流市场开发企业和个体工商户，五年内减半收取工商和城管各种规费。

4、户籍优惠政策

对从事投资经营活动并且投资额达1000万人民币、营业额达到200万以上的企业，其经营骨干可优先办理XX区户口，经区内有关部门审核，区政府给予其适当的迁户指标，并免收入户的城市增容费

5、率先投资优惠政策

对前十位率先进入区内的企业，在地价、税收、租金等方面享受比上述更加优惠的政策，并由区政府授予荣誉称号。

6、产业调控优惠政策

1、 在区内已开发的大型项目，原则上不在我区内其它地点发展同类项目。

2、 区政府将逐步引导区内一些自发的、小型的、不符合规划要求的市场，向大工业区物流转移;区政府将争取XX市有关部门的支持，将特区内以临时用地发展起来的石材、装饰建材等市场以及笋岗仓储区的部分骨干企业向大工业区物流转移。

(八)、大工业区物流项目建设措施及计划

1、项目资金筹措的途径

?发展商首期投入

大工业区物流的创建和首期营运资金由发展商(XX市XX大工业区)、投资者和未来骨干员工按参股形式获得。

?开展招商活动，寻找合作伙伴

大工业区物流将以现有XX大工业区XX出口加工区内的工商企业为依托，凭借XX市及XX区政府优惠政策对物流业的支持，以大工业区物流得天独厚的资源条件和政策优势 积极开展各种形式的招商活动，利用风险投资、参股合作、融资租赁、管理输出等多种不同的物流联盟(合作)方式，寻求合作伙伴。

?引入风险投资

参考国外风险投资中土地、财产、技术因素折合成股伦的惯例，其中公司股份的20%由发起人投入，利润分配则按投资方各自所占股份比例来龙去脉确定，XX市XX大工业区现有土地、财产、技术等资源可作为股份投入，引入风险投资。

?申请银行贷款

必要时通过商业银行贷款获得资金。

2、项目建设工期排序

?物场地建设(三通一平、办公、生活设施)

?物流信息系统建设

?物流仓储设施购置与建设

?物流车队购置与建设

?物流包装、装卸设施购置与建设

3、项目建设与运作管理

公共型物流联盟园区可以按照如下模式建设、经营和管理：即由一家公司(项目发展商)对物流中心项目进行总体策划，由该公司聘请专家进行可行性论证和功能、作业流程、管理制度设计，请专业设计公司进行工程设计并编制项目总体设计方案，发展商按专业设计公司提交的总体设计方案组织项目建设的招标。

从投标的公司中选择一家或几家公司进行项目的基础设施建设，可以采取B0T方式选择专业的物流管理公司对物流园区的设施设备进行管理。

由项目发展商组织招商，重点引进具有国际品牌的国内外大客户，他们具有较大的物流业务需求。招商是项目发展成败的关键，但招商是否成功与物流园区本身的条件有关。

选择一家专业物流管理公司对物流业务进行管理。

以上管理模式体现了一种供应链合作关系，充分发挥了各参与公司专业化分工的优势，采用上述模式建立物流联盟，如果发展商的策划能力、协调能力及管理水平比较高，则物流中心的功能应该尽可能地完备。

四、大工业区物流项目评价

(一)经济效益评价

1、项目总投资估算

大工业区物流计划控制范围占地20平方公里，计划总投资3亿元，初期投资1亿元，主要用于建设(购置)物流基础设施及物流项目招商工作，物流联盟区内控制范围将分步建设，初期投资规模10000万元，占地范围约1万平方公里，建筑面积2.38万平方米，仓储面积1-2万平方米，各项投资估算如下：

(1)、固定资产投资估算

?物场地建设(三通一平、办公、生活设施)2000万元

?物流信息系统建设 500万元

?物流仓储设施购置与建设 3500万元

?物流车队购置与建设 1000万元

?物流包装、装卸设施购置与建设 2000万元

小 计：8000万元

(2)、流动资金估算

参照国内外物流企业的实际经营和资产状况，用类比法测算项目流动资金。按每年应收帐款周转4次和存货周转3次估算项目流动资金需要量为2000万元，

(3)、成本费用估算

物流成本是物流运动过程中，如包装、装卸、运输、存储、加工、配送和物流情报等各个环节所支出的人力、物力、财力的总和。

物流成本构成主要包括以下各项：

?从事物流工作人员的工资、奖金及各种补贴;

?物流过程中的物质消耗，如包装材料、电力、燃料的消耗，固定资产的磨损等;

?物资在运输、保管等物流过程中的合理消耗;

?再分配项目支出，如支付银行贷款的利息等;

?物流管理过程中发生的其他费用，如办公费、差旅费等。

根据国内外物流企业成本绩效统计表明，其代表性指标是以总金额表示的销售量的百分比或单位数量成本(如下表所示)：

分选取制造商、批发商和零售商的物流成本，加权平均可求得：

综合物流单位成本(C)=(3×79.7+4×63.8+3×78.6)/ 10 = 75.01 %

即:毛利率为444.8%, 税后利润率为24.99%.

物流成本绩效指标

绩效指标 制造商 批发商 零售商

总成本

单位成本

销售量百分比

进人运费

运出运费

仓储费用

行政管理费用

订货处理

直接劳工

实绩与预算比较

成本趋势分析

产品直接利润 87.6

79.7

83.3

86.0

94.4

89.0

80.0

52.0

78.6

96.6

76.9

59.2 74.8

63.8

81.2

80.0

88.3

85.7

79.1

45.8

71.4

86.6

59.l

46.8 82.1

78.6

79.5

87.5

90.6

89.9

76.7

45.7

86.2

86.5

61.4

27.8

2、经济效益评价

大工业区物流项目经济效益评价运用传统的做法，采用静态分析与动态分析，根据首期投入8000万元固定资产，建成20000平方米的仓储面积，形成仓储、运输、分拔物流销售收入总额为9509.664(万元),毛利润为4053.23万元,税后利润为2376.46万元，贷款年利率为7 %。

静态分析

1、投资利润率

投资利润率=(生产期平均年税后利润总额/总投资)100% = 29.7 %

2、投资利税率

投资利税率=(生产期平均年利税总额/总投资)100% = 50.67 %

3、投资收益率

投资收益率={(生产期平均年利税总额+折旧)/总投资}100% = 83.16%

(2)、动态评价

1、收益净现值(NPV)

= - 8000+1800{1/ (1+0.07)5}

≈ 6716.6 ( 万元 )

2、内部收益率(IRR)

即： -8000-1800{1/ ( 1 + i % )5 } = 0

I ≈ 3 %

折现率(基准收益率)为7%时，净现值为6716万元，内部收益率为 3 %，约为现行贷款利率的一半，由此可见，该项目具有较好的经济效益。

(3)、投资回收期

根据XX市目前对高新技术企业所得税优惠政策规定，该项目可从获利年度起按“两免三减”优惠。按净利润的15%计提公积;按净利润的5%计提公益金;剩余利润用于还贷，投资回收期约3年时间。

投资回收期

n = - log { 1 – (8000×0.07)}/log(1+0.07)

≈ 3 (年)

(二)、大工业区物流项目的风险评价

随着我国发展物流步伐的加快，各地的物流发展规划也已纷纷出台，有些城市甚至已进入实施阶段。物流产业投资巨大，如果投资方在对市场缺乏足够的了解，对物流的回报方式认识不清的情况下盲目上马，后果难以想像。主要存在如下不确定因素：

1、发展物流存在不利的市场因素

物流产业对市场因素依赖性非常强，虽然物流产业也属于基础设施，但与公路、铁路、港口等其他基础设施在发展时机上有着本质上的区别。其他基础设施可以在需求高峰未到来之前通过预测，超前发展。而物流却恰恰相反，它必须是在有了需求时再建设，与需求发生的时段基本相同。因为也只有在需求产生后你才能够知道需求什么;你应该如何满足需求。否则，就是闭门造车。

影响物流产业发展的市场因素主要有以下几点：

?市场需求不旺。由于中国的物流业正处于起步阶段，市场竞争的焦

点不是高水平的物流服务而是低成本的传统服务。绝大部分物流企业仍然靠传统物流方式为客户提供廉价服务，导致市场缺乏对高水平物流设施的需求。

?投资有风险。国内的市场仍然处于发展阶段，不可预见的因素太多。

这对于投资一项长期计划存在很大的不确定性和风险。

?服务水平不高。由于市场还处在价格拼杀而未达到服务竞争阶段，

格依然是引导市场走向的重要因素，因此制造商、零售商所关注的依然是价格。高水平的物流服务还有待于社会消费能力的提高来产生对服务的需求。因此物流基地所带来的高水平服务与管理由于价格因素很难得到客户。

?金融服务弱。金融和地产界还不能提供灵活多样的金融和工业地产 服

务，使得规划由于缺少开发资金而被搁置。目前国家投资的项目基本上都是关系国计民生的基础设施，对于经营服务类型的基础设施缺乏必要的投入。从企业情况看，除去自用外很难找到愿意投资公用设施的企业。

现阶段，物流业在中国仍然处于“剃头挑子一头热”的状况。据对国内制造商、零售商的不完全统计，目前使用物流供应商对企业后勤保障系统进行物流管理的不足5%，绝大部分是委托外部进行简单运输和仓储服务。绝大部分客户只关心低廉的服务价格，而不是关心高水平的物流服务给企业市场机会方面的战略支持。因此投巨资建设高水平的物流中心与市场需求和可能带来的回报差距比较大。

2、投资者缺乏发展物流的信心

这主要表现在两个方面：首先是运营商的市场能力。一座大型物流中心少则3万—5万平方米的仓储面积，多则10多万平方米的仓储面积，按一般流通领域通常流通商品计算，每平方米仓储面积年流动商品价值高达15万元，3万平方米年通过商品总值高达到45亿元。这需要巨大的市场资源来支持仓库运转。其次是缺乏对运营商运作现代化仓库能力的信心。一般来说对运作现代化物流中心高层管理者的基本要求是具有十年以上管理经验的管理者，一般管理者应该是知识管理人员，操作人员应该是训练有素的技术工作者。在国外这几类人员都属于高薪阶层和市场非常短缺的人力资源。

3、缺乏对物流产业的统一管理

这一方面表现在政府缺乏城市统一规划，造成政府有政府的规划;行业有行业的规划;企业有企业的规划，一个规划比一个规划宏伟，而且规划目标与市场目标一致性极强。另一方面政府又缺乏对这类设施开发商政策上的支持。例如，在开发和经营政策上等由于有高额利润回报的房地产开发商，都是按照目前国家房地产开发的有关政策执行。一般取得1平方米土地需要200元—300元;这其中包括：征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金等;达到七通一平每平方米大约需投入200元左右。仓储设施建设每平方米大约需要投入1500元左右;各类搬运设备、信息系统等投入每平方米500—600元。综合投入每平方米约2400—2600元。这与目前商品房的造价几乎相同。如果是设施出租、提供商还要按目前国家的税收政策交纳16.5%的房地产税。这无论是对自营开发者或是经营开发商来讲都是巨大的负担。

4、现代物流业面临竟激烈争

XX市物流产业发展己初具规模，尤其是以蛇口招商物流集团、平湖物流、海格物流、盐田港区、西部港区、笋岗、机场、龙华物流等为代表的物流产业已在华南地区乃至全国跃居领先地位，可利用集装箱运输的前沿优势和规模优势以及大力发展国际物流合作等已形成相对优势的竞争的格局。

在XX首先推出《现代物流业发展规划》，把现代物流业与高新技术、金融并列为新世纪经济发展三大支柱之后;上海把现代物流列为重要的新兴产业;天津市政府把现代物流作为五大支柱产业之一;广州则提出建成物流联盟城市。西部地区也紧追不舍发展物流业。兰州捷时特物流有限公司是国内第一家铁路集装箱合资公司。2001年8月，陕西省商业储运总公司推出“陕西电子商务示范物流配售中心”，旨在满足市场经济和西部大开发的物流需求。上海经济腾飞和大西北开发及物流业的发展，必然对XX特区经济及XX物流产生巨大的影响，将是XX物流强劲的竞争对手。

中国加入WTO后，XX特区的政策优势可能会有所削弱，降低对物流企业的吸引力，需要物流园区增加投入以创造新的服务优势。

在《XX市现代物流业发展规划》中还没有列入大工业区物流的建设项目，要力争进入政府物流业发展规划中，以获得更多的政府政策的扶持。

(三)、大工业区物流项目综合评价(结论)

大工业区物流的开发建设，是XX市扩大经济辐射半径的战略需求，也是国家大京九、大西北发展战略的宏观要求，是新形势下XX市面对即将发生的制造业中心北移做出的必然抉择，特别是对于加快现有XX大工业区和XX出口加工区的发展具有重大现实意义和深远的历史意义。

大工业区物流将以更加良好的基础设施条件和海陆空环境为国内外客商提供创业的优良环境和持续发展的舞台。

该项目项目虽然投入大，但可分期投入和收益，只需少量投资完成基础设施后即可运作，通过自身的能量“滚雪球”，边投入，边发展，边长大;让早期投资者看到项目效益的回报，因而进一步增加项目的融资能力，加促项目的建设和发展。

该项目项目符合国家有关产业政策，顺应国家和地区经济发展趋势，特别是应对我国加入世贸组织，迎接全球经济新的挑战，提升区域经济整体竞争实力，将是最有效的途径和选择，也是当地区域经济新的经济增长点;其意义是深远的，项目在技术是上可行，在经济上是合理，其选址是正确的，其规模是适中的。若采取正确的发展战略和必要的扶植政策，使其尽快建设成为一流的物流联盟(园区)，必将对XX出口加工区乃至XX市的经济发展起到十分重要的作用，其所产生的股东权益和社会效益是无法估算的。